Aðalskipulag Garðabæjar 2016-2030, breyting á rammahluta, Vífilsstaðaland

„Bæjarstjórn samþykkir, samkvæmt 32. gr. skipulagslaga nr. 123/2010, sbr. 36. gr. laganna, tillögu skipulagsnefndar frá fundi 12. október 2023, um breytingu á aðalskipulagi Garðabæjar 2016-2030 er nær til rammahluta aðalskipulags fyrir Vífilsstaðaland.
Tillagan gerir ráð fyrir því að ákvæði um fjölda hæða á landnotkunarreit 4.11 Íb (Þorraholt) breytist úr 4 hæðum í 5 hæðir og á landnotkunarreit 4.12. Íb (Vorbraut) breytist úr 3 hæðum í 4 hæðir. Í báðum tilfellum verði efstu hæðir inndregnar. Töflur um áætlaðan heildarfjölda íbúða breytast lítillega.
Tillagan var auglýst 27. júlí 2023 ásamt tillögum er varða breytingar á deiliskipulagi norðurhluta Hnoðraholts. Frestur til að gera athugasemdir við tillögurnar var til 11. september 2023. Athugasemdir voru lagðar fram á fundi skipulagsnefndar 14. september 2023. Umsögn um athugasemdir liggur fyrir og gefa þær ekki tilefni á breytinga á auglýstri tillögu.
Samþykkt tillaga skal senda til Skipulagsstofnunar, ásamt athugasemdum og umsögn. Jafnframt skal senda þeim aðilum er athugasemdir gerðu afgreiðslu og umsögn bæjarstjórnar um athugasemdir og auglýsa niðurstöðu bæjarstjórnar.“ (Mál nr. 2306473)

Bæjarráð samþykkir að leggja til við bæjarstjórn að samþykkja, samkvæmt 32. gr. skipulagslaga nr. 123/2010, sbr. 36. gr. laganna, tillögu skipulagsnefndar frá fundi 12. október 2023, um breytingu á aðalskipulagi Garðabæjar 2016-2030 er nær til rammahluta aðalskipulags fyrir Vífilsstaðaland.

Tillagan gerir ráð fyrir því að ákvæði um fjölda hæða á landnotkunarreit 4.11 Íb (Þorraholt) breytist úr 4 hæðum í 5 hæðir og á landnotkunarreit 4.12. Íb (Vorbraut) breytist úr 3 hæðum í 4 hæðir. Í báðum tilfellum verði efstu hæðir inndregnar. Töflur um áætlaðan heildarfjölda íbúða breytast lítillega.

Tillagan var auglýst 27. júlí 2023 ásamt tillögum er varða breytingar á deiliskipulagi norðurhluta Hnoðraholts. Frestur til að gera athugasemdir við tillögurnar var til 11. september 2023. Athugasemdir voru lagðar fram á fundi skipulagsnefndar 14. september 2023. Umsögn um athugasemdir liggur fyrir og gefa þær ekki tilefni á breytinga á auglýstri tillögu.

Samþykkt tillaga skal senda til Skipulagsstofnunar, ásamt athugasemdum og umsögn. Jafnframt skal senda þeim aðilum er athugasemdir gerðu afgreiðslu og umsögn bæjarstjórnar um athugasemdir og auglýsa niðurstöðu bæjarstjórnar.

Lögð fram tillaga að breytingu aðalskipulags Garðabæjar 2016-2030 sem gerir ráð fyrir því að ákvæði um fjölda hæða á landnotkunarreit 4.11 Íb (Þorraholt) breytist úr 4 hæðum í 5 og á landnotkunarreit 4.12. Íb (Vorbraut) breytist úr 3 hæðum í 4, í báðum tilfellum verði efstu hæðir inndregnar. Töflur um áætlaðan heildarfjölda íbúða breytast lítillega.
Athugasemdir sem borist hafa lagðar fram.
Skipulagsstjóri og skipulagsráðgjafi Sigurður Hallgrímsson arkitekt hjá Nordic arkitektum gerðu grein fyrir fundi með íbúum við Háholt sem hafa gert athugasemdir.
Skipulagsnefnd telur að athugasemdir gefi ekki tilefni til þess að breyta aðalskipulagsbreytingartillögunni.
Skipulagsnefnd samþykkir tillöguna óbreytta sem breytingu á rammahluta Aðalskipulags Garðabæjar 2016-2030 sem nær til Vífilsstaðalands í samræmi við 1.mgr.32.gr.Skipulagslaga nr.123/2010.

Tillaga að breytingu Aðalskipulags Garðabæjar 2016-2030 lögð fram að lokinni auglýsingu. Tvö erindi með athugasemdum hafa borist. Tillögu og athugasemdum vísað til úrvinnslu hjá umhverfissviði og skipulagsráðgjafa.

Bæjarráð samþykkir tillögu skipulagsnefndar um að auglýsa samkvæmt 31. gr. skipulagslaga, sbr. 1. mgr. 36. gr. skipulagslaga breytingu á aðalskipulagi Garðabæjar 2016-2030 er varðar rammahluta aðalskipulags fyrir Vífilsstaðaland.

Skipulagsákvæði fyrir landnotkunarreit 4.11 Íb Hnoðraholt norður (Þorraholt) hljóði svo:
Íbúðarbyggð, fjölbýlishús. Miðað við u.þ.b. 69 íbúðir/ha eða allt að 236 íbúðir.
Hámarkshæð bygginga er 5 hæðir og skal 5. hæð vera inndregin. Heimilt er að hafa bílageymslur undir fjölbýlishúsum. Frekari skilmálar skulu settir í deiliskipulagi fyrir svæðið.

Skipulagsákvæði fyrir landnotkunarreit 4.12 Íb Hnoðraholt norður hljóði svo:
Íbúðarbyggð, áhersla á fjölbreytt form íbúða, einbýli, sérbýli s.s. raðhús og fjölbýli. Miðað er við u.þ.b.23 íbúðir/ha eða allt að 280 íbúðir. Einbýli efst á holtinu. Hámarkshæð húsa er 4 hæðir og skal efsta hæð fjölbýlishúsa vera inndregin. Heimilt er að hafa bílageymslur undir fjölbýlishúsum. Frekari skilmálar skulu settir í deiliskipulagi fyrir svæðið.

Tafla 2 í kafla 4.5.1. breytist á eftirfarandi hátt.
Hnoðraholt-norður: Fjöldi íbúða 470-520 íbúðir.
Vífilsstaðaland: Fjöldi íbúða samtals 2.070-2.470.

Tillagan hefur að efni til verið kynnt við afgreiðslu á tillögum að breytingum á deiliskipulagi og hefur með því verið fullnægt skilyrðum 30. gr. skipulagslaga þar sem kveðið er á um kynningu og samráð (lýsingu og forkynningu) enda voru ekki gerðar athugasemdir hvað varðar hámarkshæð húsa eða fjölgun íbúða. Leita skal umsagnar umsagnaraðila á auglýsingartíma og óska eftir athugun Skipulagsstofnunar áður en tillaga er auglýst.

Tillaga að breytingu aðalskipulags skal auglýst samhliða breytingum á deiliskipulagi norðurhluta Hnoðraholts sem nær annarsvegar til svæðisins vestan Vetrarbrautar (Þorraholt) og hinsvegar til svæðisins austan Vetrarbrautar.

Við skoðun hefur komið í ljós að auglýst og samþykkt tillaga að breytingu deiliskipulags norðurhluta Hnoðraholts sem gerir ráð fyrir því að hámarkshæð fjölbýlishúsa við Vorbraut hækki sem nemur einni inndreginni hæð er ekki að öllu leyti í samræmi við ákvæði aðalskipulags þar sem fram kemur að hámarkshæð húsa á landnotkunarreit 4.12 Íb er 3 hæðir. Tillaga að breytingu á deiliskipulagi gerir ráð fyrir því að fjölbýlishús sunnan Vorbrautar geti verið 4 hæðir.

Einnig hefur komið í ljós að sambærilegt ósamræmi er við aðalskipulag á tillögu að breytingu á deiliskipulagi norðurhluta Hnoðraholts sem nær til Þorraholts sem hefur verið vísað í auglýsingu. Í tillögunni er gert ráð fyrir fjölgun íbúða og að hámarkshæð húsa geti verið 5. Í aðalskipulagi sem gildir fyrir svæðið (landnotkunarreitur 4.11 íb) kemur fram að íbúafjöldi er 200 og hámarkshæð húsa 4 hæðir og er tillagan að þessu leyti ekki í samræmi við gildandi aðalskipulag.

Ákvæði aðalskipulags eru sett fram í rammahluta aðalskipulags Garðabæjar 2016-2030 fyrir Vífilsstaðaland sem tók gildi árið 2021. Ákvæðin er að finna í töflu 3 í kafla 4.5.2. í greinargerð rammahlutans.

Í kafla 4.5.1 í greinargerð rammahlutans er sett fram áætlun um byggingarmagn þ.m.t. fjölda íbúða eftir skipulagssvæðum þar sem Hnoðraholti er gróflega skipt upp í norðurhluta og suðurhluta. Norðurhluti Hnoðraholts nær þá til landnotkunarreitanna 4.11 Íb, 4.12 Íb og 4.06 Vþ ásamt 4.05 S.
Þar sem að áætlaður fjöldi íbúða samkvæmt tillögum að breytingum á deiliskipulagi sem samþykktar hafa verið í bæjarstjórn er nú talsvert hærri en tafla 4.5.1 gerir ráð fyrir, m.a. vegna minni meðalstærð íbúða, þarf að hækka þann fjölda til samræmis.

Skipulagsstjóri leggur fram tillögu að breytingu á Rammahluta aðalskipulags Garðabæjar 2016-2023 sem nær til Vífilsstaðalands sem hér segir:

Skipulagsákvæði fyrir landnotkunarreit 4.11 Íb Hnoðraholt vestur (Þorraholt) hljóði svo:
Íbúðarbyggð, fjölbýlishús. Miðað við u.þ.b.69 íbúðir/ha eða allt að 236 íbúðir(er 200). Hámarkshæð bygginga er 5 hæðir (er 4) og skal 5. hæð vera inndregin. Heimilt er að hafa bílageymslur undir fjölbýlishúsum. Frekari skilmálar skulu settir í deiliskipulagi fyrir svæðið.

Skipulagsákvæði fyrir landnotkunarreit 4.12 Íb Hnoðraholt norður hljóði svo:
Íbúðarbyggð, áhersla á fjölbreytt form íbúða, einbýli, sérbýli s.s. raðhús og fjölbýli. Miðað er við u.þ.b.23 íbúðir/ha eða allt að 280 íbúðir (er 170). Einbýli efst á holtinu. Hámarkshæð húsa er 4 hæðir og skal efsta hæð fjölbýlishúsa vera inndregin. Heimilt er að hafa bílageymslur undir fjölbýlishúsum. Frekari skilmálar skulu settir í deiliskipulagi fyrir svæðið.

Tafla 2 í kafla 4.5.1. hljóði svo
Hnoðraholt-norður: Fjöldi íbúða 470-520 íbúðir (er 400-450)
Vífilsstaðaland: Fjöldi íbúða samtals 2.100-2.500 (er nú 2.000-2.400)

Skipulagsnefnd samþykkir að vísa tillögu að breytingu aðalskipulags Garðabæjar í samræmi við tillögu skipulagsstjóra til auglýsingar samkvæmt 1. mgr. 36. gr. skipulagslaga nr.123/2010. Þar sem að umræddar breytingar hafa verið kynntar í formi deiliskipulagstillagna lítur skipulagsnefnd svo á að skilyrðum 30. gr. sömu laga þar sem kveðið er á um kynningu og samráð (lýsingu og forkynningu) sé fullnægt enda voru ekki gerðar athugsemdir við tillöguna hvað varðar hámarkshæð húsa eða fjölgun íbúða. Leita skal umsagnar umsagnaraðila á auglýsingartíma og óska eftir athugun Skipulagsstofnunar áður en tillaga er auglýst.
Tillaga að breytingu aðalskipulags skal auglýst samhliða breytingum á deiliskipulagi Hnoðraholts sem nær annarsvegar til svæðisins vestan Vetrarbrautar (Þorraholt) og hinsvegar til svæðisins austan Vetrarbrautar.