Bréf Ólafs R. Magnússonar og Ásu Gísladóttur varðandi nýtt deiliskipulag fyrir Arnarnes, dags. 28.04.14.

Bæjarverkfræðingur gerði grein fyrir legu hjólreiðastíg austan við Súlunes samkvæmt nýju deiliskipulagi Arnarness. Fram kom að stígurinn liggur alfarið utan lóða og nánari útfærsla verður kynnt íbúum í tengslum við útgáfu á framkvæmdaleyfi.$line$$line$Bæjarráð felur bæjarstjóra að svara erindinu.

Bæjarstjóri kynnti niðurstöður í drögum að minnisblaði Andra Árnasonar, hrl. þar sem komist er að þeirri niðurstöðu að breyting á tegund lóða við Hegranes 1-3 úr fjölbýlishúsalóðum í einbýlishúsalóðir hafi ekki falið í sér breytingu í grundvallaratriðum á skipulagstillögunni eins og hún var kynnt. Samkvæmt því er ekki skylt að auglýsa tillöguna að nýju.$line$$line$Í drögum að minnisblaðinu er einnig fjallað um hugsanlega bótaskyldu samkvæmt 1. mgr. 51. gr. skipulagslaga nr. 123/2010.$line$$line$Bæjarráð samþykkir að vísa tillögu skipulagsnefndar um nýtt deiliskipulag fyrir Arnarness til afgreiðslu bæjarstjórnar.$line$

Við lokaumfjöllun um deiliskipulag Arnarness samþykkti skipulagsnefnd að gera tillögu um að breyta lóðinni við Hegranes 1 - 3 í fjórar einbýlishúsalóðir í stað keðju-/stallahúsa sem gert hafði verið ráð fyrir í auglýstri tillögu.$line$$line$Bæjarráð samþykkir að áður en tillagan verður tekin til endanlegrar afgreiðslu bæjarstjórnar verði bæjarstjóra falið að kynna lóðareigendum tillögu skipulagsnefndar.$line$

Lögð fram tillaga að deiliskipulagi Arnarness sem var í kynningu frá 4.júní til 27.ágúst samhliða kynningu á tillögu að breytingu á Aðalskipulagi Garðabæjar 2004-2016. Alls bárust 12 athugasemdabréf við tillögurnar undirrituð af 27 einstaklingum. Einnig bárust áskoranir til bæjarstjórnar síðasliðið vor áður en tillagan var kynnt undirritaðar af 41 einstaklingi. Innsendar athugasemdir og áskoranir lagðar fram. Lögð fram tillaga að greinargerð dags. 2014 þar sem athugasemdum sem bárust vegna tillögu að breytingu á aðalskipulagi og vegna tillögu að deiliskipulagi er svarað fyrir hönd bæjarstjórnar. Skipulagsnefnd leggur til að tekið verði tillit til athugasemdar G þar sem það sjónarmið kemur fram að það felist stílbrot í því að skilgreina svæðið undir fjölbýlishús (klasahús) þar sem að Arnarnes hafi einkennst af einbýlishúsabyggð. Gera skal þá breytingu á tillögunni að þar verði gert ráð fyrir 4 einbýlishúsalóðum með sama fyrirkomulegi og er í Hegranesi að austanverðu. Húsakönnun Arnarness liggur fyrir.$line$Skipulagsnefnd samþykkir einróma tillögu að deiliskipulagi Arnarness með þeim breytingum sem komu fram í bókun síðasta fundar og ofangreindri breytingu í samræmi við 3.mgr. 41.gr. Skipulagslaga nr. 123/210.

Tillaga að deiliskipulagi Arnarness og tillaga að breytingu aðalskipulags sem nær til sama svæðis lögð fram ásamt álitsgerðum Andra Árnasonar hrl.$line$Í athugasemdum íbúa sem bárust við tillögu að deiliskipulagi er ákvæðum um nýtingarhlutfall og byggðan flöt á lóð mótmælt og þess kraftist að tillagan verði endurauglýst án umræddra ákvæða.$line$Þegar tekin er afstaða til þessarar athugasemdar er nauðsynlegt að hafa í huga að eitt af meiginmarkmiðum deiliskipulagsins er að heimila eðlilega endurnýjun bygginga á svæðinu er taki mið af heildaryfirbragði hverfisins án þess að raska gæðum þess og réttindum íbúa.$line$Í tilefni af athugasemd íbúa um nýtingarhlutfall hefur Garðabær fengið Andra Árnason hrl. til þess að gefa alit á þessu tiltekna álitamáli. Niðurstaða hans er sú að heimilt sé í deiliskipulagi Arnarness að kveða á um að nýtingarhlutfall lóða sé takmarkað við 0.45 og að byggður flötur húss megi ekki vera stærri en 30% af flatarmáli lóðar. Vísað er álitið hvað varðar nánari rökstuðning fyrir þessari niðurstöðu.$line$Það leiðir af ákvæðum skipulagslaga að sveitarfélög fara með víðtækt skipulagsvald og í því felst réttur sem og ákveðin skylda til að hlutast til um þau atriði sem sérstaklega eru tilgreind í lögunum og reglugerðum þeim tengdum.$line$Í 37.gr. skipulagslaga þar sem fjallað eru um deiliskipulag, kemur skýrt fram að í deiliskipulagi skulu sett ákvæði um lóðir, lóðanotkun, byggingreiti,byggðarmynstur, þ.m.t. nýtingarhlutfall, útlit mannvirkja og form.$line$Í grein 5.3.2.1. í skipulagsreglugerð er fjallað um efnistök deiliskipulags og settar skýrari reglur um að í deiliskipulagi skuli setja skilmála um nýtingarhlutfall eða tilgreina hámarksbyggingarmagn einstakra lóða.$line$Í upphaflegum ákvæðum afsala einbýlishúsa í Arnarnesi er að finna ákvæði sem í raun jafngilda takmörkunum nýtingarhlutfalls þar sem kveðið er á um að húsegendur byrgi sem minnst útsýni hver fyrir öðrum. Meðalnýtingahlutfall í Arnarnesi er í dagi 0.24, mest 0.51 og minnst 0.17.$line$Í tillögu að deiliskipulagi sem nú er tekin til afgreiðslu er tekið mið af þeim stærðum en þær eru mótandi fyrir núverandi byggðamynstur og yfirbragð hverfisins. Með tillögu um nýtingarhlutfall 0.45 telur skipulagsnefnd að verið sé að koma vel til móts við kröfur sem uppi hafa verið í hópi lóðaeigenda um aukið byggingarmagn. Tillaga um hámarksstærð hins byggða flatar á lóðinni miðar að því að standa vörð um byggðamynstur og yfirbragð hverfisins sem er glæsilegt einbýlishúsahverfi með stórum húsagörðum. Það sjónarmið hefur einnig verði uppi í hópi lóðareigenda.$line$Að athuguðu máli leggur skipulagsnefnd til að hækka ákvæði um byggða flöt úr 30 % í 35 % í tillögu að deiliskipulagi Arnarness og er það í samræmi við ákvæði í nýju deiliskipulagi sambærilegs hverfis Flata sem nýlega hefur verið samþykkt.$line$Skipulagsnefnd lítur svo á að tillagan feli ekki í sér breytingu á kynntri tillögu í grundvallaratriðum og því beri ekki að kynna hana að nýju samkvæmt 4.mgr.41.gr.skipulagslaga nr. 123/2010. $line$Tillögunni vísað til skipulagsstjóra og skipulagshöfundar til úrvinnslu.

Tillaga að deiliskipulagi Arnarness lögð fram í kjölfar kynningar. Lagðar fram þrívíddarmyndir er sýna mismundandi byggingarmagn og áhrif þess á yfirbragð byggðar. Lögð fram tvö minnisblöð Andra Árnasonar hrl um hluta athugasemda sem gerðar hafa verið.$line$Vísað til frekari skoðunar hjá tækni-og umhverfissviði.

<DIV><DIV><DIV><DIV><DIV>Lögð fram tillaga að deiliskipulagi Arnarness sem var í kynningu frá 4.júní til 27.ágúst samhliða kynningu á tillögu að breytingu á Aðalskipulagi Garðabæjar 2004-2016. Alls bárust 12 athugasemdabréf við tillögurnar undirrituð af 27 einstaklingum. Einnig bárust áskoranir til bæjarstjórnar síðasliðið vor áður en tillagan var kynnt undirritaðar af 41 einstaklingi. Innsendar athugasemdir og áskoranir lagðar fram.  3 athugasemdabréf lögð fram sem bárust eftir að fresti til að senda inn athugasemdir lauk og var þeim vísað frá. Athugsemdum vísað til úrvinnslu hjá tækni-og umhverfissviði og fjármála-og stjórnsýslusviði.</DIV></DIV></DIV></DIV></DIV>

<DIV><DIV><P style="TEXT-ALIGN: justify; LINE-HEIGHT: normal; MARGIN: 0cm 0cm 0pt" class=MsoNormal>Bæjarráð samþykkir að leggja til við bæjarstjórn að samþykkja tillögu skipulagsnefndar um að auglýsa kynningu á tillögu að nýju deiliskipulagi fyrir Arnarnes, samkvæmt 1. mgr. 41. gr.<SPAN style="mso-spacerun: yes">  </SPAN>skipulagsslaga nr. 123/2010.<?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" /><o:p></o:p></P><o:p></o:p></DIV></DIV>

<DIV><DIV><DIV><DIV><DIV><DIV><DIV>Lögð fram tillaga að deiliskipulagi Arnarness dagsett í október 2012.</DIV><DIV>Skipulagsnefnd leggur til eftirfarandi breytingar á greinargerð:</DIV><DIV>Eftirfarandi ákvæði skal setja í grein  4.8.</DIV><DIV>"Skilgreining brúttóflatarmáls samkvæmt íslenskum staðli ÍST 50. Rými undir þakskyggnum allt að 2 metrum að dýpt skal ekki reikna sem B-rými"</DIV><DIV>Þar sem byggingarregulugerðar og skipulgsreglugerðar er getið skal því breyta til samræmis við nýjar reglugerðir.</DIV><DIV>Í kafla 4.6. skal fella út tilvísun í reglugerðir. Í annari málsgrein skal standa:</DIV><DIV>"Á lóðum einbýlishúsa skal koma fyrir þremur bílastæðum við hvert hús"</DIV><DIV>Að öðru leyti skal tillagan vera óbreytt frá áður samþykktri tillögu.</DIV><DIV>Skipulagsnefnd heimilar kynningu tillögunnar í samræmi við 1.mgr.41.gr. Skipulagslaga og skal hún kynnt samhliða tillögu að breytingu aðalskipulags sem nær til skipulagssvæðisins. Þar sem að tillagan hlaut ferli skv. 1. og 2. og 3. mgr. 40.gr. er sú málsmeðferð látin standa fyrir framlagða tillögu ásamt lýsing aðalskipulagsbreytingarinnar.</DIV></DIV></DIV></DIV></DIV></DIV></DIV>

<DIV><DIV>Á fund bæjarráðs mætti skipulagsstjóri og gerði grein fyrir málinu. </DIV><DIV> </DIV><DIV>Í bréfi Skipulagsstofnunar er gerð athugasemd við að auglýsing um samþykkt deiliskiplags fyrir Arnarnes verði birt í B-deild Stjórnartíðinda þar sem landnotkun í deiliskipulaginu efst á hæðinni þ.e. útivistarsvæðið, er ekki í samræmi við landnotkun í aðalskipulagi Garðabæjar 2004 - 2016 sem er á þessu svæði blanda af íbúðarsvæði og svæði fyrir þjónustustofnanir. </DIV><DIV> </DIV><DIV>Skipulagsstjóri gerði grein fyrir minnisblaði um málið, dags. 12. nóvember sl. þar sem fram kemur tillaga um að bregðast við athugasemdinni á þann hátt að afmarka deiliskipulagssvæðið þannig að umrætt svæði falli þar fyrir utan. Í framhaldinu verður síðan unnið deiliskipulag fyrir svæðið og tillaga auglýst ásamt tillögu um breytingu á aðalskipulagi. Í minnisblaðinu er einnig gerð grein fyrir minniháttar leiðréttingum vegna athugasemda Skipulagsstofnunar. </DIV><DIV> </DIV><DIV>Fram kom hjá skipulagsstjóra að verði ekki fallist á tillögu hans í málinu er nauðsynlegt að auglýsa tillögu að deiliskipulaginu að nýju ásamt tillögu að breytingu á aðalskipulagi. </DIV><DIV> </DIV><DIV>Bæjarráð vísar málinu til afgreiðslu bæjarstjórnar. </DIV></DIV>